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成功打造田园综合体的经验与心得!

来源:网络文摘 时间:2018-06-22 编辑:龙景园

随着中国特色社会主义进入新时代,改革开放剩下最难啃的骨头,城乡发展问题也进入攻坚阶段,乡村振兴战略成为新时代做好“三农”工作总抓手。而2017年中央一号文件首次提出的“田园综合体”已上升为国家战略,中国农业供给侧改革进入全新的探索阶段,田园综合体作为“乡村振兴战略”的核心抓手,不只是一个风口,而是影响到整个中国政治、经济未来十年甚至二十年重大发展契机的一个战略机遇期。

田园综合体

“新田园”时代

随着2018年中央一号文件的出台,“三农”问题进入实质性解决阶段,田园综合体上升为国家战略。2014年之后国家启动新一轮农村土地改革,主要包括征地、经营性建设用地、宅基地三大改革,“三农”问题进入实质性解决阶段,田园综合体作为乡村振兴战略的主平台与城乡融合发展的主要抓手,将助力“三农”发展迈上新台阶。

什么是田园综合体?

田园综合体是城乡融合的一个地域经济综合体。第一,田园综合体不同于农业综合体、、农业特色小镇、农旅综合体,我们认为田园综合体是乡村振兴的抓手、三农系统解决方案。第二,田园综合体既不是现代农业产业园区,也不是新型田园地产,更不是旅游度假区,而是实现乡村环境、配套设施、特色功能、人与产业关系“四个再造”的新田园都市,打破城乡的分隔壁垒,消除城乡二元结构,最终形成城乡一体化的新格局。

田园综合体的要义是破解城乡二元结构,激活农村土地价值。其本质是从产业、业态、主体、消费方面的“四个融合”,有三大转变:从承接消费转移到承接城市功能转移;从三农问题“点式突破”到“系统解决方案”;从“沉睡的农村土地资源”到“激活的农村土地资产”。导入“新人群、新功能、新产业”,最终实现城乡一体、城乡融合、城乡统筹发展。

如何获取田园综合体土地?

农村改革进入新时代,土地获取解除高压线。田园综合体的用地主要分为国有土地、农村集体土地两大类:国有土地大部门分布于城郊和城中村,主要通过出让、划拨、转让等方式获取;农村集体土地主要通过租赁、城乡建设用地增减挂钩、作价入股、出让(入市)等方式获取,成都多利桃花源、无锡阳山镇桃园村、山东枣庄等地已有落地案例,嘉兴、重庆分别探索出“两分两换”模式、“地票”制度。

如何申报田园综合体?

财政部牵头完成农村综合性改革和田园综合体试点,农业农村部负责规划制定、监督实施。全国首批17个国家级田园综合体开始试点,第二批亟待申报,须符合“七大立项条件”:功能定位准确、基础条件较优、生态环境友好、政策措施有力、投融资机制明确、带动作用显著、运行管理顺畅。对于国家级、省级试点,国家提供全方位政策支持,并且从中央财政到市级财政都有明确规定的相应奖补政策。

田园综合体有哪些新商机?

特色小镇触红线,田园综合体将拥抱国家级蓝海市场。对比特色小镇与田园综合体:政府发文特色小镇须“降温”,且目前全国布局超5000个,开发竞争大;而国家正全方位支持田园综合体,仅蓝城、碧桂园、万科、华润等少数龙头企业布局,投资空间大。就目前而言,田园综合体处于无标准、无品牌、无模式的探索阶段,正是企业战略转型的机会点,企业应抢占先机,向田园综合体运营商、内容提供商、全产业链农业发展商、“田园+”新业态品牌商等转型。

田园综合体的“新玩法”

国之所向,民之所趋,“五类玩家,五大玩法”让你成为“田园新时代”的“弄潮儿”。五类玩家包括:政府、开发类企业、金融类企业、农业类企业、内容服务商,这五类玩家如何撬动田园综合体?

一、合作联盟。企业通过行业联盟或互补联盟的方式,做大开发主体影响力,整合田园综合体复合业态资源,顺利申请国家政策。主要盈利设计是集体用地入市,最典型的是【多利绿城桃花源】案例。多利集团介入之初,遭遇“零散集体农用地无法开发”的问题,城集团介入后首创流转集体农用地模式,通过平安银行战略投资,实现三方联盟开发,并与村集体资产管理有限公司共同运营。

二、双创孵化。农业类企业联合政府、专业合作社,通过集聚各类新型农业科技、乡村文创机构和团体,推动乡村业态创新,实现群众创新创业。主要盈利设计是投资退出,最典型的是【迁西“花乡果巷田园综合体”】案例。项目由唐山市供销社主导开发,成立东莲花院乡供销社农民专业合作社联合社,下辖农业专业合作社17家,致力打造农业领域的专项孵化器,成为全国供销系统综合改革的样板地和实验田。项目获得连续三年(共计2.1亿元)的资金支持。

三、IP植入。区域性龙头企业想要进入田园综合体,可通过全球抓药,与内容类企业合作,引进国内外具有品牌知名度的成熟项目,如台湾文创乡村、荷兰特色农业小镇等,易获得政策支持和流量导入,最典型的是【苏州树山乡伴】案例。项目位于苏州西北郊,由乡伴文旅开发,导入“乡伴”品牌,用现代手法复原乡村生活,引领全新的基于田园生活方式的转变,促进城乡一体化建设。

四、社群拉动。项目一般位于大城市周边,以轻带重,通过国学践行、民艺手工、田园农耕、养生养老等主题社群活动导入高端流量,从拉动乡村地区振兴。主要盈利设计是物业出售、物业租赁,最典型的是【成都幸福公社】案例。十年打造一个模具,通过社群营销将老人、儿童等引进来、住下来,并营造创业环境,导入创新创业业态,让社群落地生根,住有所居、居有所业、老有所养。

五、营销引爆。无品牌、无区位、无人气的地区可选择将一个点做到极致,通过主题节庆活动强势拉动乡村地区的知名度,建立节庆品牌和区域品牌,形成IP,增加对投资方、开发主体的吸引力,带动区域农民共同富裕。主要盈利设计是项目门票、文创产品、餐饮住宿的收入,最典型的是【日本越后妻有】案例。

一个占地760km²、人口稀少并呈高龄化的三无地区,通过大地艺术节的策展、举办,集聚志愿者、农户、艺术家以及一些非营利组织共同打造艺术作品,艺术节平均每届为当地创造50亿日元的经济效益。

田园综合体综合打造策略

1、做好前期规划,构建支撑产业体系

必须坚持规划先行,多规融合,站位高,有前瞻性和可行性,找准定位,将村民生产生活真正融入到田园建设中去,增强可持续发展能力。

2、盘活土地资源,提高土地利用质量

通过土地流转、股份合作制、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营,优化农业生产经营体系、增加农民效益。

3、创新主体间的合作模式

妥善处理政府、农民和企业三者间的关系,发挥三者主体作用,健全市场化运行机制,充分主动投入,各尽其能、各取所需,形成建设合力。

4、引进先进的管理方法,完善配套设施体系

引进先进管理方法,提高农业休闲质量,高标准农田建设,加强田园+农村的基础设施建设及配套设施建设。

5、引进社会资本,创新项目融资模式

除了财政资金支持,同时要推广政府和社会资本合作多,利用财政杠杆作用,撬动金融和社会资本投入,拓宽田园建设的融资渠道。


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