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万达转型轻资产信心十足

来源:北京龙景园 时间:2015-06-12 编辑:龙景园

“回答错了问题并不可怕,可怕的是问错了问题,那就永远得不到正确的答案。”这是《老男孩》电影中一句读白。万达27年的时间里,用自己的方式去寻找与证明,万达似乎离正确的答案越来越近。

轻资产或许就是那个答案。在2014年底,王健林提出万达集团第四次转型的方向是:轻资产服务型企业。雷厉风行的万达集团,从今年1月份与四家金融机构签署合作协议,到联合快钱推出“稳健1号”,万达已经在轻资产转型方面走在了行业的前头。这座商业地产巨擘,有着天然的创新基因,在打通轻资产最关键环节“融资”的“任督二脉”后,万达正式进入了轻资产的空中跑道,即将迎来飞速的发展阶段。

万达广场

走在行业前头:万达吹响轻资产的号角

6月8日,万达与快钱合作推出了目前国内首个商业地产众筹项目--“稳赚1号”,在这瞬息万变的时代里,万达再次抛出了“创新”这个话题。是的,万达从不和光同尘,虽然众筹的玩家已经数不胜数,但作为国内商业地产老大,万达玩众筹,确实让人始料不及。

亚太商业不动产学院院长、中国城市综合体研究中心主任朱凌波告诉赢商网记者,万达这番举动传达出了这样的信息--以往万达的标签是“商业地产开发商、运营商”,如今万达正按照互联网和互联网金融的思维和方式在进行轻资产的转型和升级,这具有重要的象征意义。

其实,从提升企业资产流动性,进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展,以及提升净资产回报率进而在短期内提升业绩的角度而言,商业地产开发商进行轻资产化都是十分有必要的。显然,万达在这方面早有认识,并实实在在做出了行动。

作为万达集团第四次转型中四大方向之一,根据规划,万达广场在轻资产模式下,将比以往更快地速度进行扩张,目标是到2025年争取开业1000个万达广场。

对于万达的轻资产模式,王健林的解释是,别人出资建设万达广场,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达商业模式,所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

纵观商业地产领域在轻资产方面的探索,已经形成了三种主流轻资产运营模式。一种是以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式,以西蒙、鉄狮门等为代表;一种是集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式;还有一种是以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式,典型者如万达商业地产实施的轻资产模式。

王健林要走轻资产的路线,将传统模式坚决抛弃,纲举目张之下,这家庞大的企业发动全部的螺旋。“在战略上藐视敌人,在战术上重视敌人”,这正是万达的高明之处。伴随轻资产高歌,万达企图打开自身的枷锁,而这把钥匙就是--融资创新。

万达的轻资产模式:发挥核心优势规避短板

与投资性机构合作是万达轻资产的战术之一,也是融资创新这把钥匙的一面。今年初,万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元建设约20余座万达广场。

对此,有业内人士认为,这标志着万达商业在完成上市后,再次减弱了资金重负,开始真正启动轻资产运营,并向“轻重并举”的商业模式发展。

而在朱凌波的眼中,无论是通过上市、合作机构投资专项基金,还是现在的“稳赚1号”众筹产品,都是从间接融资变为直接融资。这就是业界所说的“香港模式”与“美国模式”的不同。

万达广场

以往,万达广场建设资金主要靠项目抵押银行贷款以及商铺销售回流资金两大渠道,这是大陆房企普遍模仿的模式,叫做“香港模式”。

香港模式是指以商业地产开发企业为核心的纵向价值链,以土地为核心,通过专业化的运营团队完成项目投资、开发、建设、策划招商、运营管理、物业管理等,以销售型住宅地产和持有型商业地产的组合,获得短期的资金回笼和长期的租金收益,实现企业财务风险的平衡。现在万达向创新型金融模式转型,实际上就是在向美国模式转变。

美国模式是通过严格的专业化细分,形成一条横向价值链,构成以专业细分和金融运作见长的商业地产模式。与香港模式不同,商业地产项目的规划、投资、开发到出租经营都分别由该领域内的优势机构来进行把控。在商业物业建成后,开发商进行整体出租经营,通过收取租金的形式获取投资回报,商业物业经营由统一的商业管理公司完成。

美国模式的核心在于金融运作,以商业地产投资信托基金和投资商为主导,相关商业地产开发商、建筑商、销售商及其它服务商围绕资本、基金运作。

毫无疑问,万达上市后,选择与基金合作、众筹集资,未来也势必朝着资产证券化的方向转型,以资本与基金为主导,万达可以放下在融资的重包袱,更专注投身于商业地产的运营与管理。

如同朱凌波所言,以往中国商业地产企业的投资并不是来自于商业地产本身,而通过银行短期借贷或者出售物业,这都不属于商业地产的运作方式。万达通过打通境内外资本市场、特别是推行轻资产和众筹模式,可以打破商用物业租售两难和销售的魔咒、真正按持有物业的商业规律去运营、有利于提档转型、长期经营。专注自己的事情,发挥核心优势规避短板,可以更从容地进行升级换代,把产品做得更好。

稳赚一号:打通“任督二脉”的第一步

轻资产将成为未来国内商业地产发展主流方向,已经成为行业的共识,这一切听起来如此的美好。“无论是国外的城市发展经验还是国内的商业地产成熟必然趋势,如果不能摆脱融资的瓶颈,实现商业地产投资中长期、多样化,解决前端的融资和后端资本退出问题,中国商业地产不可能健康发展,这不符合商业地产的发展规律。”朱凌波指出。

众筹是万达轻资产尝试小小一步,却是实现其在商业地产从间接融资到直接融资的大跨越。“众筹的意义不仅仅直接融资,众筹绑定了投资者和客户,让他们对万达的产品、品牌、商业模式等,有了长期共赢的黏性,更有理由让投资者、消费者一体化。可以说,万达从去年下半年开始,在整体融资路上已经打通了任督二脉,万达在商业地产在与资本融资和退出通道上开了先河,万达整体发展已经上了一个新台阶。”朱凌波说道。

北京和美商地投资有限公司董事长、北京和美商业地产运营机构总裁穆健玮表示,万达与快钱合作推出“稳赚一号”的产品,是一种财务保障措施,规避金融风险的表现,采取类似REITs的机制可以避免分散销售后带来的麻烦,对于万达统一资产管理、提升资产管理质量有所利好。

“万达从银行债务向资产管理方面转变,由负债运营转变为市场运营,在目前国内的REITs尚未全面开放的情况,万达采取众筹的模式,避免触及国内监管的红线,是万达轻资产模式的一种尝试,抱谨慎乐观的态度。”穆健玮如是说。

显然,万达要想彻底转型为轻资产型企业,推出“稳赚一号”只是探索的第一步,接下来更重要的是依托金融板块,进行更多的金融创新。

万达广场

鲁迅先生说,巨大的建筑,总是由一木一石叠起来的。中国商业地产的发展历程中,万达27年时间在寻找最终的答案,证明了自己的魄力与勇气。现在从“稳赚1号”开始,万达怀抱“伟大的”轻资产转型梦,正在一步步踏上天梯。


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