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养老地产案例:投资分析新西兰最大养老院

来源:北京龙景园 时间:2018-06-24 编辑:厚海

已建成的养老院的面目:

养老院运营公司过去的盈利和股价:

养老地产案例
养老地产案例

下面绿色那条线是新西兰大盘指数。虽然大盘涨了几倍但是也被磨平了。公司上市时候融资25m。然后从此没有再增发股票圈钱,累计派息已经是413m,公司资产已经有4000m以上。 也就是说你在IPO时候买入这个股票,到今天股价暴涨,光是现金派息还收到了16.5倍的投资额!。如果你把每次收到的派息再投资买入这个股票那么收益可以达到一个惊人的地步。

这里有一个相当有趣的地方。公司业绩从IPO开始每年都高速增长但是股价却不怎么涨,直到2006年开始突然大爆发。这个就是典型的成熟市场给小公司定价的模式。等到你成长到被研究员关注以后股价就会开始大涨,成长到龙头蓝筹以后股价就开始有明显的溢价。所以彼得林奇经常说他最喜欢买入已经证明了自己的成长股,而不是初创公司。在“青年”时候介入。而不是“婴儿”时候介入。如果林奇关注这个公司,我想他大致就会在2006年买入。虽然不能吃到所有利润但是也能翻几倍。同时更安全。

这企业为何这么厉害? 我对这个公司有相当深入的了解。仔细读过从2007到2016 H1的报表。

1、最牛的商业模式和朝阳的行业

公司是这么运行的: 找银行借钱修养老院社区。 修好以后开始卖居住权。价格通常是买永久产权房子的一个比例(便宜很多)。 然后居住者每年扣除2.5%的管理费。等到居住者离开的时候把剩下的钱还给对方。

比如:一个房子他们卖居住权100w(在市场上买同样的永久产权房子肯定要超过200w)。一个老人进来给了公司100w。 居住了10年(公司规定不能超过10年)。10年以后离开公司退给老人75w现金。当然如果要护理那么每周还要交护理费。

这个模式的奥秘就是:退的75w其实是由下一个租客付的!。比如10年以后这个房子涨价到了200w。 下一个租客就给公司200w。然后公司那里面的75w还给上一个租客。剩下的125w就是现金流。如此类推。

这是我见过最牛的养老院商业模式,公司开发完一个社区马上就用卖居住权的钱把银行贷款全部还清。然后这个社区就变成一个现金奶牛。这些居住权的负债其实就是长期负利息的贷款。公司又借钱开始修下一个社区......如此循环。 始终保持超低的有息贷款,修好一个社区就把钱还完。现金奶牛越积越多。

这个模式唯一的致命伤就是:假设未来房子租客到期重新又大面积卖不出去,资金链就会断裂。目前的情况是养老院在新西兰供不应求,社区还没修好图纸就已经被抢购完了。未来20年供不应求的局面还会加剧(2战以后的婴儿潮)。而且RYM是收费最低的,规模最大的,口碑最好的。其他养老院公司是每年3~4%这个收费。 所以竞争优势不能忽略。作为消费者肯定选口碑最好,价格同时又是最便宜的。目前RYM房子出租率基本上是满租99%。

2、最牛的管理层

CEO在2014年获得了新西兰年度最佳CEO,2015年也是提名。“公司上市时候融资25m。然后从此没有再增发股票圈钱,累计派息已经是413m” 这点已经说明管理层就是追求股东利润最大化。这个公司也有长期员工持股计划。和一般公司乱发廉价期权给管理层送钱不一样。公司是给所有员工0息贷款让他们自己去二级市场买股票。目前所有管理层均有持股,而且大量底层员工也持股做到了全民持股。做到了整个公司管理层和股东利益一致。分红政策也非常稳定,每年“实现利润"的50%派息。剩下的钱用来开发新社区。

什么是”实现利润“ 请看下面一点:

3、稳健保守的会计政策

公司每年的报表有2个利润:一个是正常的总计利润也就是NPAT。还有一个就是“实现利润” realised profit。

什么意思呢?原来是报表利润里面是由2部分组成:“实现利润”和“未实现利润“。

实现利润: 已经到手的钱,比如新房子首次出租的钱,老房子重新出租的钱,每周护理费什么的。这些都是已经到手的。

未实现利润: 已经出租的房子但是还没到期,还不能拿到2.5%的年费,也没有新租客的钱。

金矿就是就在”未实现利润“里面。因为房子长期来看是要涨价的。所以未来到期时候的价值折现到今天就有一些假设。 公司的假设是未来房子涨价的速度为年化1~3%。 折现率为11%。这里用到了金融里面PV现值的概念。这里的假设相当保守,目前房子是涨价周期,所以未实现利润其实是被暂时的严重低估。过去5年奥克兰房价有年化15%涨幅。但是在房子到期重新出租之前计入的只能是1~3%房价涨幅。而且在目前的利率下面11%折现率也很保守(目前房子贷款利率为4.39%)

说了这么多优点。从基本面上简直找不到一个缺点,人人都知道这个公司牛。所以问题来了:

估值高。按照目前去年实现利润为136m。未来10年利润增速能保证15%。明年利润为156.4m。 股本500m。 eps为0.3128。 股价8.4。 对应的PE为26.8。 PEG为1.79。 要知道这里市场平均PE为不到16。 PE27左右已经是全市场最高的估值股票之一。(TOP1是另外一个超级明星牛股FISHER & PAYKEL HEALTHCARE卖医疗器械的。估值达到了PE38)

这个股票如果跌一点进入PEG1.5就是一个投资区间大概率能拿到年化15%的收益。也就是股价要跌到7刀才行。 或者是股价不涨再盘整1年。到时候利润会变为eps 0.36。 那么PEG会降低到1.55,就是典型的时间消化估值时间换空间。

话说这股票其实已经盘整快2年不涨了,已经在走时间消化估值的路线。


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