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2016年旅游地产领域发展不容乐观,转型迫在眉睫

2018-06-06 北京龙景园 厚海 点击量: 

前几年,我国旅游地产开发可谓是热火朝天,据我们对全国126个旅游城市的旅游地产项目统计,2012年底,全国已面市的旅游地产项目共有2259个,遍布全国85个城市和地区,区域集中性特征突出。2013年我国新上市的旅游地产项目数量为3040个,达到峰值,2014年则为2666个。但是今年,我国旅游地产市场新上市的项目数量呈现出较大幅度的回落,截至2015年10月底,当年新增旅游地产项目数量仅为642个,预计到年底也不会突破1000。

旅游地产

从我国旅游地产项目的地区分布来看,我国旅游地产项目分布的区域集中度呈现出持续下降的态势,2012年海南、长三角、环渤海、西南、两广、海西等六大重旅游地产发展区域的旅游地产项目数量约占全国总数的85%,但是到今年3季度,这一占比下降为76%,下降了9个百分点。

旅游地产

从具体区域的项目数量占比来看,海南地区项目数量占比下降是最为明显的;

而长三角、环渤海和海西等三大热门经济圈的旅游地产项目数量占比整体呈现上升的态势。

从旅游地产开发企业数量的变化来看,2015年新进旅游地产领域的企业数量相比前两年也有明显的下降,截至3季度,大约只有165家企业新进旅游地产开发领域。

旅游地产

这一数字变化一方面是社会资本对旅游地产的投资热情下降导致,另一方面则是缘于我国旅游地产开发的行业集中度正在上升。

从单体项目规模来看,2015年新增旅游地产项目中占地规模在50万平方米以上的项目数量占比相比前几年有明显的上升,而单体规模在5万平方米以下的小体量项目数量占比则有大幅回落。

旅游地产

从市场成交情况来看,2015年我国旅游地产市场公寓产品的成交价格各大区域都有比较明显的起伏变化。其中以西南地区的变化最为明显。

自2015年以来,西南地区旅游地产公寓产品成交均价一路走低,从2015年第一季度的11000元/平方米降至2015年第三季度的8000元/平方米。

不同于西南地区,环渤海地区旅游地产公寓产品的成交均价在今年还有较大幅度的上升。

另外从旅游地产别墅产品的成交均价走势来看,相比公寓产品成交均价走势相对平稳一些。

从区域产品成交均价来看,海南地区的别墅产品远远领先于全国其他地区。

旅游地产发展趋势逐年下降,其优势已经被风险笼罩,前景不容乐观。

1.旅游地产的优势

(1)土地成本优势。

由于旅游地产项目大多地处远郊、投资额度大,地方政府出于带动周边土地价格快速上涨与招商引资的目的,往往地价非常低,这样会使地产产品具有较高的毛利率。

有研究表明,中国房地产开发商对廉价土地获取的动力超过对高房价追求动力的2倍以上。因此,当前中国房地产的竞争实质上是获取相对廉价土地的竞争,这使旅游地产企业相对一般地产企业具有一定优势。以旅游地产上市公司华侨城A与地产龙头万科的房地产毛利率进行比较,2012年华侨城的房地产毛利率为59.86%,万科房地产开发的毛利率为33.69%。

(2)旅游地产估值的优势。

如果判断一个城市繁华市区楼盘房子的价值,主要看地段、小区配套、房子本身的建筑及装修品质等。而对于旅游休闲地产项目的住宅物业,其核心价值的第一要素,既不是地段,也不是房子本身的建筑品质,而是看这些物业,是否占有稀缺性旅游资源。从估值的角度讲,由于目前旅游资源的稀缺性并没有在地价中得到体现,所以现在旅游地产项目本身就带有一定的赠予价值。

(3)人气与品牌优势。

旅游为地产项目的销售带来的最大的支撑就是“人气”,地产项目的销售首先依赖的就是人气。旅游项目的特点和其所具备的条件,都为地产项目提供着人气。

品牌是一种无形资产,旅游地产项目使得地产项目有了更加独一无二文化内涵,增加了人文气息。文化内涵的塑造更是靠广告宣传无法实现的,它对于一个品牌的深度和底蕴的确立起着至关重要的作用。

2.旅游地产的风险

(1)专业化运作能力要求高。

旅游地产是将旅游和房地产完全不同的两个行业,相互交叉、理念渗透,形成了许多边缘性的全新综合结构,对开发商在资金、品牌运营、后期经营等方面要求相当高。业内一般认为住宅地产难度小于商业地产,商业地产的难度又小于旅游地产。

(2)资金需求量大,资金链要求高,风险大。

旅游地产资金需求量大,有的项目因开发商资金链紧张,如果后续资金投入跟不上,加上项目销售回笼资金速度慢,投资收益不够理想,就很有可能出现烂尾项目。

(3)回收周期长,融资难度大。

旅游项目的一般投资收益期都超过15年,如果运营得当可持续回报时间可以达到50年甚至以上;房地产回收期一般为2-3年;而旅游地产投资回收期将介于两者之间,约5到8年,由于回收周期长,所以融资为旅游地产的最大困难之一。

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