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旅游地产现状研究与困境突破

来源:北京龙景园 时间:2018-06-24 编辑:龙景园

过去几年在城市房地产低迷的状况下,旅游地产貌似成为转型方向,取得了不错的成绩。2010年中国旅游地产项目1380个,到了2014年旅游地产项目有7965个,这里面非常繁荣,但是里面赚钱的项目并不多,这些膨胀的项目更需要精细化的运作,成为精品的旅游地产。

一、旅游市场广阔,住宿需求旺盛。

中国旅游研究院的数据显示,2014年我国旅游业实现新跨越,国内旅游36.11亿人次,同比增长10.67%;谈及旅游,就不得不考虑行、玩、住、食这四大要素。中国人的传统思想是要安定,尤其在陌生的城市,大多数人都会先确定好落脚点,再去吃喝游玩。因此,“住宿”便成了旅游城市的重要经济担当。

二、投资旅游地产三大特点:居住性、商用性、投资性。

考虑到旅游业的快速发展和住宿对旅游业的重要性,不少投资者都在旅游城市购置了房产。在投资者看来,旅游城市的房产既具有居住型的特点,又有商用型的特点,还有投资型的特点,无论从哪个方面考虑,都具有较大的升值空间。大量投资者的出现,掀起了旅游地产的新潮。

三、目前中国的旅游地产大概是四种模式:

第一是旅游主题地产,提供“第一居所”为主要目的,多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高生活质量。例如华侨城、观澜湖都是做这类产品的开发商。

第二是旅游度假地产,这类地产项目一般远离市区,完善配套是项目开发的前提,先做旅游后做地产,增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性,变观光为度假,实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键,目前很多海南旅游地产项目就是这样。

第三是文化小镇,这些小镇既提供旅游服务功能,又为当地居民提供公共生活服务,充分利用小城镇的历史文化遗产及自然景观等资源,以促进当地的经济增长。

第四是文化创意综合旅游地产,通过将文化、旅游和地产有机结合,打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区,并通过商业、住宅、酒店、公寓、商务等项目的导入,逐步趋于多元化、综合化,实现了项目的总体开发收益。万达文化旅游城就在桂林、西双版纳等建立了自己的综合旅游地产。

旅游地产火热的背后,暴露的问题也很突出,大面积亏损是不得不面临的问题。

首先,在我国,旅游地产起步较晚,相关的政策法规也不够完善。旅游地产项目选址的区域一般都是在生态环境良好的区域,大部分都是“生地”,还要面临一些国家政策法规的约束,如:基本农田保护政策、森林保护区、水源保护地等,以及与当地村民的沟通协商。从开发建设到运营,所需程序繁琐。没有当地政府的强力支持,一些工作很难开展。

其次,和开发普通住宅快速回笼资金不同,旅游地产项目一般开发期限都在3~5年以上才能形成项目规模效应,而大部分项目前期基础设施落后,配套设施不完善,不能像市区住宅楼盘一样进行预售,业主对此类的旅游地产项目需求不旺盛,加之过长的开发时间,加大了市场风险。

最后,旅游地产由于规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题,通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局,拓展多元的投资融资途径。

规范的管理和持续的运营可以慢慢破解旅游地产带来的问题,未来通过金融化手段不断变轻资产,不断扩大自己的规模,增加创新意识,走出一条新型轻资产模式道路。


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