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房地产行业如何搭上旅游快车

来源:北京龙景园 时间:2018-06-01 编辑:龙景园

随着经济下行压力加大,中央政府不再支持地方政府搞土地财政,过去地方政府靠圈地,再把地高价卖给开发商的发展模式行不通了。大规模的效率低下的面子工程难以为继,地方政府的积极性受到压抑,老百姓购买需求同时也不断下降。房地产商似乎快要被时代边缘化了,他们该怎么办?

房地产商为什么需要转型?

1、住宅地产走到尽头

为什么三四线城市的住宅房地产过剩,主要是因为中国的行政体制以集权为主,导致了城市之间的虹吸效应非常大,省级城市的人在北上广买房子,地级城市和县级城市的人在省级城市买房子,越往上走,城市的各种优势资源越集中,这样就把中小城市掏空了,所以中小城市,也就是三四线城市的住宅房地产严重过剩。而欧美国家则不同,他们地方自治的权力很大,人们都愿意回老家买房子。

过去,城市开发区、城市新区的投资带来了严重泡沫,基本上每个城市都有新区,60%以上的城市新区是失败的,没有产业支撑,也就没有产业工人,所以就没有居住的需求。所以,根本上来看,住宅过剩的问题是产业培育的问题。各地政府只想着卖房子,不想着培育产业。

在对服务业主导城镇化形成普遍共识之前,很多地方政府没有想到培育服务业,所以我们现在强调要形成服务业主导的城镇化发展模式,但是地方政府,包括房地产企业的路径依赖很严重,不知道怎样用服务业驱动城镇化。

所以,总的来看,产业支撑没有形成和大城市的虹吸效应共同造成了住宅房地产过剩问题。

建筑

 

2、商业地产被电商抢了饭碗

房地产商的第二个痛点是商业地产过剩,万达模式遍地开花的景象已经日趋衰微,商业地产遭遇电商挑战,越来越多的90后00后习惯在网上买东西,通过物流配送来实现O2O的商业交易。这种大时代背景下,传统商业地产越来越难以生存,无论是商业地产开发者,还是租赁经营者都面临困境。万达的很多店面关闭、裁员,这是一个非常明显的信号。

3、转型制造业,此路不通;转型农业,有点风险

由于住宅地产和商业地产都严重过剩,我们就发现一个现象,很多房地产中小企业开始寻找出路,过去还可以转向制造业,但现在来看制造业也遇冷,钢铁、煤炭都普遍不行,整个中国经济出现结构性过剩。

房地产企业向制造业转型的路被堵塞了。这时候只有农业和旅游两条路还看上去比较可行。但是,农业有个问题,就是管制比较多,同时初期利润还不是很高。

4、转型旅游,正当其时

在制造业遇冷,农业投资管制严格的背景下,旅游投资则相对自由,而且初期利润和长远利润都比较可观。我建议,房地产企业转型旅游是一个较好的出路。

据世界旅游业理事会测算,2014年我国旅游业直接、间接创造GDP占全国总量的9.4%;国家信息中心课题组测算达10.2%。而汽车制造业、银行业占GDP总量分别为5.7%、9.0%,很明显,旅游业是遥遥领先的。

在旅游投资增速方面,今年上半年,全国实际完成旅游投资同比增长28%,比第三产业投资增速高16个百分点,比全国固定资产投资速度高17个百分点。

可见,房地产转型旅游,正当其时。

房地产商怎样转型旅游

1、回到原点,真心实意做产品、搞服务

旅游是一个涉及面广的行业,包括出行前通过OTA进行信息收集、预定的一套系统,包括旅游吸引物,也就是各种景区,还包括旅游装备等一系列支持系统。总之,旅游产业链很长,与土地开发联系也比较紧密。

在投资旅游过程中,很多开发商选择景区特许经营权或者自己开发新景区的方式来介入旅游业。

地产商进入景区,第一个建议是要真心实意做产品。总的来说,中国旅游产品需求很大,供给侧不足,或者说结构性错配。目前来看,还是传统观光产品比较多,基本上依赖自然遗产资源、历史文化遗产资源或者干净的空气、水等环境资源,观光产品开发较早,但基本处在原始状态。

景区主要是旅游服务和旅游度假产品这两块,要做旅游就需要在产品和服务方面加强学习。过去地产商依靠拿地、画图纸、盖房子、卖房子的一套体系来赚钱,拥有垄断优势,或者说官商配合的优势,赚钱比较容易,没有地产商认认真真做旅游产品。地产和旅游结合的比较好的企业也不多,比如陕文投、华侨城、首旅,这些有点旅游专业特点的企业基本上是靠地产来弥补旅游赚钱慢、赚钱少的缺陷。现在需要改变这样的局面。

为什么说陕文投、成都文旅、华侨城这样的模式以前大行其道现在也遇到阻力了呢?过去是做个景区,做个主题公园、绿地,然后在旁边盖住宅、卖住宅。现在住宅卖不动了,这种以旅游吸引物提高住宅房地产身价的路径已经不再是未来大趋势了。

在这样严峻的转折时刻,所有人必须回到原点,去认认真真思考,游客为什么要到你这儿旅游?为什么要到你这里度假?你这儿除了床位以外还有什么理由让游客选择你的产品?

有了床位以后,住一个晚上的问题解决了,白天的问题呢?住一个晚上的问题解决了,住十天呢?所以,房地产企业投资旅游,最根本的问题是要通过度假产品来创造生活方式。这一点是过去大多数旅游投资者没有认真思考的问题。所以,我们未来一定要思考如何在一个目的地通过旅游度假产品来同时解决住和住以外的一切问题。

旅游产品包括很多方面,住的方面,吃的方面,玩的方面,购物的方面,出行的便捷性方面,比如现在流行的汽车租赁公司,游客从机场出来后,自己租车,享受一系列的自驾游服务。反正,就是一句话,让游客在一个地方舒舒服服呆着,享受所需的一切服务。过去很多开发商习惯开发观光产品,对度假产品理解不深,未来必须在这方面认真思考并付诸行动。

2、从制造到创造,需要更加综合性的思维

现在很多地产商都去各个地方拿景区,但是景区本身在观光方面没有很强竞争力,拿下来后,发现游客不多,或者游客消费水平有限。这就是典型的观光路径依赖,那么,未来需要思考如何在观光基础上开发综合产品体系。比如,一些靠近大城市的地方,虽然没有很好的观光资源,但是可以通过人为的设计创意和服务提升来形成竞争力。

如何创造一个度假产品,这是一个很综合的问题。总的来说就是把单一的观光产品向着观光+度假的方向转变。如果是在一个成熟的度假景区酒店,在游客住下来以后,外部所需的餐饮、娱乐服务都可以去投资,住下来之后所需的一切服务都可以开发。所以,即使是一个比较成熟的旅游景区,你也可以开发出更多新的产品。何况,你拿到的更多的景区是只经过简单开发的初级产品,具有很大的提升开发空间。

3、从旅游房地产化到房地产旅游化

过去三亚、西双版纳的旅游房地产化现象非常严重,大家都去造房子、卖房子、买房子,但是买了房子后做什么?现在需要倒过来想,房地产要旅游化,谁要把这个问题想清楚,那就是一个很大的商机。

如何做好房地产的旅游化?还是要从产品特性出发,游客到了一个景区或者目的地之后,要研究游客的一切需求,如果有市场没有满足的需求,那就是蓝海。比如,现在很多人买了房子后不住,这样一方面浪费了公共资源,另一方面,对自己来说也不划算。这样的闲置就给房地产旅游化提供了机会,途家就抓住了这个机会,把闲置的房子集中起来,交由一个目的地营销公司或者分时度假运营平台,让其他人去住。这样一来,房主个人可以获得收益,帮助出租的运营平台也获得了佣金。当然,我相信还有更多的房地产旅游化的路径,这就需要大家去创造。

4、旅游+、互联网+助力转型

房地产投资旅游,现在还强调一个概念:旅游+。旅游不是一个孤立的概念,游客出来后有很多消费机会,有很多冲动性消费,他没有想到的,你帮他创新出来了,那他就会买单。比如在乡村旅游中开发有机食品、农产品。再比如,过去的自然保护区或者生态环境保护较为严格的地区会有发展限制,当地居民赚不到钱,不高兴,地方政府也赚不到钱,也不高兴。那么,旅游+的概念出来后,就有很多综合利用的机会。

比如一种一级保护的鸟类叫朱鹮,它必须在很干净的水田里吃鱼虾,这样一来,附近的农民就不能使用化肥农药,产量就会低。但是,在休闲度假时代,这恰恰是发展乡村旅游的机会,通过旅游+农业,可以开发出高端的有机农产品。所以,自然保护区附近的乡村都可以变成乡村度假目的地。还有很多这样的途径,所以,通过旅游+、互联网+来实现房地产向旅游的转型是一个很好的方式。

 

房地产企业转型旅游之后会面临哪些棘手问题?

最后再讲讲房地产进入旅游投资后需要注意的问题。

1、产权问题

第一个问题,资本进入旅游后,要面临产权问题,中国大部分景区的土地是集体所有制,虽然很多景区是国家级,但土地并非国有,是集体所有。这样一来,就必须跟农民打交道。过去的模式是把农民迁走,单独搞一个景区,这样就避免了扯皮问题。但现在农民都觉醒了,很难一次性迁走,中国农民问题很复杂,因此,房地产转型旅游投资,必须学会跟农民打交道。

最近流行给农民增权、确权,土地是农民的,但农民缺少知识、资本,农民在从农业转向第三产业的过程中,缺少知识和资本支持,我们不能因此忽略农民的发展权利。理论上来讲,农民与投资者要共同发展。正常社会的发展规律中,一方被剥夺、另一方一味占有的发展都是不可持续的,我们需要寻找一种双方都能够接受的合作模式。

2、土地改革问题

第二个问题是土地改革问题,可以说,中国的很多法律是滞后于社会发展现实的。这就需要我们呼吁顶层设计的改革,比如土地管理法,现有的土地管理法强调一户一宅制度,这是很有问题的。很多传统古村落的房子又有文化底蕴又有观赏性,其生态价值、文化价值、经济价值、历史价值都很高,如果按照一户一宅制度,为了节约土地,这些古村落就会很容易面临被拆除的危险,那样我们的传统文化也跟着消失了。尤其是住建部推行的拆旧建新,就更加要不得。所以,房地产转型旅游过程中,要面对法律更新的问题。

当然,中国的物权法、土地承包法也需要更新,这些法律对农民发展造成一定限制,农民的人身自由、迁徙自由、用土地抵押贷款自由都受到一定影响。这需要从顶层设计方面来进行改变,赋予农民处置自己宅基地、承包地的权力。让农民的宅基地可以参与融资贷款,也可以与城市投资者合股,还可以进行销售流转。

这些法律问题的改革是缓慢的,但是人们已经意识到了这一点。乡村城市化的进程中,很多人需要迁往城市,大量的村落住宅的闲置,一方面造成资源浪费,另一方面容易造成房屋倒塌,不利于文化保护。那么,最好的解决方法就是让更多的乡下人能够自由迁往城市,让更多的城市人能够自由迁到乡下,这其中,宅基地自由流转就成为非常关键的问题。这个问题解决好了,会让中国城镇化进程更加平稳有序。所以,房地产企业转型做旅游,会遇到一系列法律问题,需要认真研究。

最后要说的是,城市里很多人也渴望回到农村。很多当官的、经商的、搞学问的,在城市里奋斗一生,都希望老了以后在农村有一片土地。如果形成很好的宅基地流转市场,那么,不仅有利于农民致富,也有利于城市人回乡,缓解城市居住空间拥挤、交通拥堵的压力。


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