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上海泰晤士小镇“变形记”

来源:中国文化报 时间:2015-01-14 编辑:qyf

目前入驻小镇的时尚休闲企业约54家

小镇利用主题旅游带动项目开发

  在上海的松江新城,有一座小镇不断上演着“变形记”。先从一个纯粹的住宅小区转变为具有旅游功能的景区,又从景区逐渐向文化创意产业园区转型,上海泰晤士小镇成为沪上旅游地产开发中的奇葩。

  从辉煌到低谷

  泰晤士小镇的一切从模仿开始。它诞生于上海“十五”期间的重点建设项目“一城九镇”计划。根据规划,即围绕上海开发的十座卫星城镇,每一座都按照原尺寸复制一个外国城镇。作为该计划中最早建成的项目,泰晤士小镇几乎原封不动地模仿英国泰晤士河畔的建筑风格,在规划设计、开工建设乃至基本建成后的初期,一度成为上海乃至长三角地区的关注热点。

  泰晤士小镇总占地面积1平方公里,总建筑面积50万平方米,是一个集居住、旅游、休闲等多项功能为一体的大型社区。小镇始建于2001年,由上海松江新城建设发展有限公司,联合上海恒和置业有限公司等几家开发商联手打造,2006年10月竣工开镇。

  作为如今长三角著名的旅游景点,泰晤士小镇最早只是一个能体现“小镇”功能的住宅小区。小镇的开发商原计划是打造一个高端别墅区,近10万平方米的英伦风格商业和公共建造只是小区的配套设施。从2004年到2006年,小镇的全部住宅销售一空,并散售了近2万平方米的商铺。

  为解决日益增多的游客与小区居民的矛盾,2008年小区成立了松江新城旅游发展有限公司,开始对泰晤士小镇进行旅游功能的定位以及产品开发。以上海恒和置业有限公司为主的开发商,最早定位是“幸福小镇”“艺术小镇”“风情小镇”。随后,一批豪华游艇、博物馆、美术馆等艺术类业态相继建立。

  相当长的一段时间,泰晤士小镇成为免费婚纱外景地的“代名词”,每天都有约百对新人在小镇里拍婚纱照,约占到上海拍摄总数的1/5。这种“潮汐式人流”不仅没有为开发商带来收益,还给小镇居民的正常生活造成影响。

  在主题旅游蓬勃发展的同时,小镇的商业运营却出现了问题,大量商铺无人问津,艺术类业态人气低落。交通不便、缺乏商业配套等缺陷使小镇逐渐沦为“空城”。“为改变这一局面,公司从2010年6月开始回购小镇的部分商业及公建产权,2011年开始对小镇进行重新定位,未来将重点发展影视产业和时尚产业。”上海松江新城建设发展有限公司副总经理柳卫说,泰晤士小镇重新出发,计划用3到5年的时间,使小镇成为上海文化新地标。

  业态转型开创新模式

  泰晤士小镇从没有想过能成为旅游地产的典型,这完全是“无心插柳”的结果。首先泰晤士小镇2005年就被评为全上海拍婚纱最佳的外景地,小镇成了一个不是旅游景点的景点。先是有附近居民来逛逛,直至口碑相传,再加上婚纱摄影的影响力,越来越多的人来到这里体验英伦风情。

  作为小镇变革的主导者之一,柳卫回忆泰晤士小镇的发展历程时介绍,2007年开始,一些旅行社开始带着团队来这个不收门票的地方绕上一圈,泰晤士小镇在无意间成为松江旅游的一个目的地。

  2010年6月,松江新城建设发展有限公司以债权回购方式完成了核心商业区3.4万平方米资产回购,从上海恒和置业手中收回小镇主导权,对小镇的整体业态进行了重新定位。2011年底,泰晤士小镇被列入第二批授牌的上海市文化产业园区,从此成为“泰晤士小镇文化产业园”。在随后出台的主题招商策略中,小镇的商业规划被分为4个商业业态功能组团,即婚庆产业区、时尚艺术区、度假休闲区和餐饮会所区。

  “公司自己持有的商业和公建面积被重新分配,打造居家式商铺和SOHO创意办公,可以带来稳定的物业租金回报。”松江新城建设发展有限公司资产运营部招商主管毛一鸣说。公司引入了经典英国小镇的沿街商业形态,底层是商铺,楼上则是与底层有机结合、风格统一的空间,可以满足居住或办公的双重要求。

  “如今的泰晤士小镇,已经不是居住型小镇,而是旅游目的地和工作场所。地产界已将泰晤士小镇作为用途转换的典型案例,通过引进‘居家型商铺’,利用主题旅游带动项目开发。”上海前滩新兴产业研究中心主任何万蓬表示。

  旅游与商业发展不均衡

  当初,小镇里进驻的商家很少,商业用房空置率很高,一些企业也确实传递出了想落户小镇的意向。但经营范围、营销产品和小镇的产业规划不合拍,就被拒绝了。按照新规划,未来小镇将带来可观的税收和租金收益。作为松江区的标杆项目,泰晤士小镇并不急于求成,需要一个“慢热”的时间。

  随着思路的转变,松江新城公司决定舍弃婚庆产业,进一步缩小其商业规模。柳卫坦言:“在小镇的西北角,有多家沪上知名的婚纱影楼和摄影工作室。公司做过相关测算,一般来泰晤士小镇拍摄外景的婚纱照套系金额都在4000元以上,一年里在小镇上取外景的婚纱摄影的产值能达到1.5亿元至2亿元,但即使工作室把一部分功能搬到小镇,这么大的数字还是和小镇一点关系也没有,因为对于婚纱摄影行业来说,只有接单的地方才产生产值,而不是在拍摄的地方。”

  但是,这种特色的环境资源并没有给开发商带来可观的回报。与传统的旅游地产靠住宅销售和景区门票盈利不同,泰晤士小镇的转型重点在于引入大型企业注册在小镇中,通过其生产经营为小镇带来税收收入。此前,由于缺乏相关的产业政策扶持,并试图引入全球500强或国内领先企业,泰晤士小镇多次招商均以失败告终。

  从今年开始,松江新城公司开始争取享受市级产业园区的招商政策,将发展重点放在影视产业和时尚产业上。毛一鸣指出,松江是上海传统的影视产业发源地,有车墩影视基地和胜强影视基地,泰晤士小镇依托松江的影视产业资源,将影视后期制作、发行等上下游企业吸引过来也顺理成章。


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