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龙头房企密集布局文旅地产的背后图谋

来源:龙景园网 时间:2017-11-29 编辑:轻描淡写

为了应对地产行业的下行,包括万达、恒大、万科、碧桂园、雅居乐、绿地等众多房企开始寻求多元发展战略,加码文旅地产。

万科与碧桂园的榜首之争已经成为贯穿2017年的行业话题和悬念。巧合的是,两家公司几乎在同一时间披露企业在文旅地产领域的投资发展计划。业内人士表示,全国各地调控趋紧,在住宅市场收缩的情况下,房企加码文旅地产的思路有另辟蹊径之意。同时,在各项政策的支持下,文旅地产还能帮助企业加快规模发展速度和节奏。

龙头加码文旅地产

日前,云南城投发布的一则“关于公司房企优先购买权的公告”,让龙头万科最新投资文旅地产的案例浮出水面。公告中称,云南城投放弃对下属参股公司,华商之家40%的股权优先购买权,昆明万科将成为该部分股权受让方,并负责“云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目”的后续操盘运营开发。

据悉,该旅游地产项目距昆明70余公里,位于抚仙湖边、太阳山上。项目总占地面积6618亩,是一个集生态保护、体育运动赛事、养生保健、文化娱乐、商务会展于一体的综合性生态旅游休闲度假社区。

文旅地产

几乎同时,碧桂园与海昌签署的战略协议也对外公布。根据协议,双方将利用各自经验和品牌资源,在土地获取及开发运营领域建立战略合作关系。“双方将共同在全国适合的城市范围内开发及获取优质(不限于海洋主题公园)旅游休闲项目及其配套商业、酒店、住宅项目。”

随后一则公告显示,两家企业收购了郑州中牟县两宗商业商服地块。该项目将建设总建筑面积不少于12万平方米的综合性海洋公园。该项目也是碧桂园首次涉及带大型主题公园旅游项目的开发。碧桂园相关人士表示,碧桂园有良好的资源整合能力,海昌则有十年的海洋公园运营经验,双方组合将实现优势互补。

与传统开发商加快进军旅游地产相比,以旅游地产起家的企业更选择加码投入。日前,华侨城北方集团负责人表示,公司接下来将以“100个美丽乡村”为计划,投资建设100座具有中国传统民俗文化的特色小镇。

文旅综合体

与此同时,华侨城北方集团也刚刚集中亮相了京津冀区域已确定的七个重点项目。包括北京门头沟斋堂文化旅游综合开发项目、北京昌平十三陵门户区文化旅游综合开发项目、京杭大运河(天津西青)大型文化旅游综合开发项目、河南郑州中原新区起步区文化旅游综合开发项目等。

房企的图谋

知名房企似乎又一次掀起了文旅地产的投资风潮。

以万科为例,2014年万科发布了首个滑雪度假地产——吉林松花湖项目,此后万科各地也先后在旅游地产领域有所规划,然而公司旗下成规模、高知名度的项目仍凤毛麟角。有分析人士表示,此前文旅地产并非万科的核心发展板块,当然也受股权争夺影响,万科此前似乎也无暇在自己以往的弱项上发力。但随着股东结构的稳定,万科下一步很可能在文旅地产上有较大手笔的投入,而收购云南旅游地产项目对于万科来说很可能是个新的开始。

相较而言,碧桂园在文旅地产领域的布局则更广。在与海昌合作之前,碧桂园以往主要是依靠山水资源驱动型的旅游地产开发模式,如深圳周边的十里银滩、惠州润扬溪谷、海南珊瑚宫殿等知名项目。

文旅综合体

从本轮碧桂园携手海昌的做法来看,碧桂园开发文旅地产的思路正在发生转变。从之前的依托山水景观资源开发住宅及酒店产品销售模式,增加了主题公园模式,郑州项目将是碧桂园首家以“借船出海”方式,开发主题公园驱动型文旅地产。

碧桂园表示,公司还将与更多主题公园巨头在文旅地产领域展开跨界合作。

龙头企业的动向往往能够代表市场的走向,而且还能引领行业趋势,但这个行业在几年前起步时发展得并不理想。”一位研究国内旅游地产的专业人士回忆,为了应对地产行业的下行,许多开发商开始寻求多元发展战略。旅游地产兼具房地产开发和旅游项目开发运营,理所当然成为国内很多房企创新发展的方向。包括万达、恒大、万科、碧桂园、雅居乐、绿地等众多房企都进军旅游地产。

但在行业发展初期,改变人们消费习惯并不容易。以往的旅游地产后续造血能力不足,企业持有经营的经验和能力还不足,行业成功案例也不多。

新的机遇又一次来临。这几年旅游地产市场在各大房企轮番高强度引导下,越来越多的消费者开始接受异地置业、度假的生活模式,“市场需求的确存在。尤其是现在全国主要城市都在限购,但在各地的旅游地产项目基本都不限制的背景下,更激发了市场需求的释放”。

文旅综合体

一位居住在北京的李先生告诉北京商报记者,现在北京政策限制很严,他既买不了住宅,又买不了商住,索性去外地投资个风景好的房产,既能旅游度假,还能升值,甚至在不住的时候还可以交给分时度假公司来打理,赚取租金收益。他告诉北京商报记者去年他在千岛湖购买的一套知名企业开发的楼盘售价1.1万元/平方米,现在价格已经上涨到1.5万元/平方米,而2015年这个楼盘首次开盘时的售价仅为7500元/平方米。

除了承接限购城市的购房需求外,企业投资文旅地产也意在把握行业的政策风口。开发文旅地产符合国家支持旅游行业发展、倡导特色小镇开发的宏观政策。因为受到各地政府的支持,开发商融资贷款并不困难,同时,在拿地成本上优势明显,对渴望迅速扩大规模、抢占市场份额的开发商来说当然不愿错过机会。

运营是关键

有专家表示,未来5-10年,旅游地产将成为我国房地产市场的重要发展方向。但以往一些旅游地产基本沦为企业低价圈地的噱头,从而成为借旅游之名行卖房之实,也就是所谓的“旅游+地产”模式中,旅游项目仅仅是带动自身地产开发和销售的概念,而旅游产业部分的投入就显得可怜。

但随着消费者的成熟,这样产品的生存空间正在逐渐消失。尤其是各地政府也发现其中的问题所在,产业部分对地区经济拉动并不大,住宅售完,项目价值迅速进入衰退期。

因此地方政府在规划上设置了更高的产业业态配套标准和要求,这也倒逼开发商完成转型,具备项目产业、商家、企业的导入和调配运营管理能力,从而在实质上改变“旅游+地产”价值的内核。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,发展旅游地产比住宅开发复杂得多,首先项目投入的回收期比较长,往往要度过五年的磨合期,企业需要沉得住气。其次,投资一些单纯依赖景区资源的项目,可能面临游客二次重游频率不高的困境,因此项目自身的品质和配套就很关键。此外,潜在的购房资金能不能大规模进入旅游地产项目还很难说,一些公寓酒店、民宿产品看上去很美,但实际上租赁周期长、空置率也比较高。

业内人士分析,房企投资文旅地产切忌急功近利,应该在开发模式、产品类型上寻找差异化,必须真正建立起自身产品特色和品牌,让其他企业难以模仿和超越。建立属于企业自身独有的旅游产品理念和服务体系,打造拥有资源嫁接和再生能力的文旅地产才是王道。


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