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最具投资潜力的七类特色小镇你知道几个?

来源:北京龙景园 时间:2018-06-01 编辑:轻描淡写

特色小镇已经成为全国推出的一个国家级的重点发展模式。十三五过程中,全国一共规划了1370个特色小镇,各个省份都有很多,但我们可以看出来,这些省份的特色小镇其实不太一样,如果以中间这根线做一个分界的话,东边的特色小镇多数是因为有特色产业而形成的小镇,而西边多数是由于特色风貌而形成的小镇。

在中国第一批特色小镇中,江苏占了8个,浙江占了8个,四川也占了8个,其中江苏和浙江的8个是由经济发展带动出来的,而四川的8个是由什么带动出来的呢?毕竟抗日战争没有打到过四川,只是局部受到过轰炸,因此它的风貌保留得是非常好的,这是非常容易形成特色的。

今后我们开发商要找特色小镇,在中国什么地方找?这个比怎么做更重要。我们发现在世界范围内,小城镇是发达国家城市体系中一个非常重要的组成部分,比如刚刚各位专家提到了德国、瑞士,都是以小城镇为中心的国家。

 

但是我想说的是在中国找小城镇,和西方找小城镇完全不一样。欧美小城镇基本上是独立发展型的,而东亚的小城镇基本上是城市配套型的。换句话说,欧美找小城镇要以产业特色为主,在中国找小城镇,最好是靠近大城市的小城镇,如果不靠近大城市,这个小城镇其实是非常难的。我给大家看两个思路:美国是先有大城市,后有小城镇的国家,但是美国这个国家有一个非常不一样的地方,就是我来这个小城镇,我就认这个地方。

为什么欧洲的统一是一个大问题,始终统一不起来,因为每个人都有城邦意识,就是爱家乡胜过爱中央,允许宣传城邦意识。大家喜欢德甲队的都知道有个球队叫门兴格拉德巴赫,他们的小学课本上就印着这样一句话,“我是门兴格拉德巴赫人,门兴格拉德巴赫是我的家乡,它是世界上最美的地方,我这辈子哪里都不去,我要世世代代生活在我的家乡”。大多数欧洲人,都是被这种城邦意识给洗了脑的,他们愿意生活在小城镇,而不是像我们这样从小城镇考出来就到大城市这种逻辑。

而我们中国恰恰是不允许有城邦意识,只需要有家国情怀的国家。比如说你是重庆人,你唱国歌不能用重庆话唱,必须用普通话唱,你用重庆话来唱国歌,你觉得自己是重庆人,你只有用普通话唱,你才觉得自己是中国人。我们看德国,西门子的总部在爱尔兰德,阿迪达斯和彪马的总部也都在很小很小的城市,很多人就拿这个东西当作我们学习的榜样。我想说中国一辈子不会走这条路!如果走上这条路,那结果就是960万平方公里的中国,只有一个国家;而1016万平方公里的欧洲可是分了42个国家,他们是饱受分裂之患的。

所以,当我们享受祖国统一的时候,我们就不要抱怨为什么我们中小城市长不大,那是因为北京能够长得足够大。我特别赞成刘总说的去新郑发展,因为在新政发展就是在郑州发展,2015年河南的十个经济发达先进县,九个是在大郑州周围的,这是最简单的逻辑。当年费孝通先生写过一篇文章“小城镇大问题”,讲他的老家吴江镇发展得多好。吴江是在哪里?一边是上海,一边是苏州,老先生讲了半天,其实不是讲小城镇好,恰恰是证明大城市好。

我们发现东亚和欧美不一样,每四个台湾人有一个住在大台北,每四个日本人有一个住在大东京,大东京装了3640万人,每两个韩国人有一个住在大首尔。东亚的城市可以这么说,很多小城市是经过了浴火重生——韩国或者台湾,都是小城镇死过一轮以后又拯救的,它们绝大多数是为大城市提供服务的配套型小城镇。也就是说,新郑的价值是因为郑州做大了,新郑才有价值,如果没有众多的郑州人,新郑、新密是发展不起来的。这个逻辑之下我们会发现,这些小城镇都是突出了自己的中心,带动了周围的大城市人过来旅游,而且旅游变得极为重要,这是台湾宜兰的港边社区。

中国正是结合了这样的两个逻辑,一方面要服务于大城市,另一方面由于我们出手比较早,没有等彻底死掉,因此我们不是完全的拯救,而是拯救和创新进行结合,而且我们不光做旅游,还要作为重要的经济载体进行发展。我们既然把小城镇做成一个创新发展的新载体和新动力,我们就要研究一下它们能为我们中国城市化贡献什么。

 

打造特色小镇已经成为众多地产公司的发展方向,有一些像华夏幸福这样的企业率先打造了很多产业小镇。下面我分享七类我们梳理过觉得最有投资潜力的小镇。

特色小镇

第一类:CBC小镇

CBC(City Break Center),是指城市短期休闲。北京人到南锣鼓巷去,这个是本地休闲;北京人到西藏区,叫远距离游历;北京人到野三坡去,就是城市短期休闲。大家都知道九寨沟比野三坡美太多,但野三坡赚到的北京人的钱比九寨沟多太多。短期休闲最大的优点是,抬起腿就能走,出去就是一两天。在大城市周围,宁可选择那种距离绝对近,条件相对好的,也不去选那种距离绝对远,条件绝对好的。因为后者打造风险要大得多,而前者打造风险小得多。旅游是一种城市化之后的行为,没有城市化就不会有旅游的,因为旅游其实就是回归自然,比如农民就不需要回归自然。所以大城市周围的景点都是打造城市短期休闲中心。

要注意的是,古镇是旅游,CBC是休闲。休闲的最大特点是,近距离、切换感、高频次。这种说走就走的旅游靠的是多次性。所以旅游的本质是从你住的地方到别人住的地方看一看,而休闲的重点是与大城市的切换感,与大城市越不一样我越会去。野三坡当然不是中国最美的山沟,但它是北京人在一天的距离内,能找到的相当美丽的山沟。在这个逻辑之下,CBC等于是快速切换。

一个很典型的例子就是莫干山,莫干山离南京苏州上海杭州都很近,在这里它做了很多小景点。那里并没有大功能聚集的景点,但有一批洋家乐。这些小景点单独一个或许吸引不了你,但聚集在一起之后,你不但会去,而且会反复去。有很多当地特色比如采茶、主题餐厅、蚕文化养殖场以及萱草书屋之类的,这些都是小景点,但你会发现,每次来是玩不完的,这些景点还向周围有延伸。这就是CBC的特点。

第二类:户外小镇

户外运动,不是狭义的指“小众群体的专业极限运动”,而是已经成为“大众化的非极限运动”。户外运动是家庭和朋友间聚会的新方式,背上背包去郊区,会成为中国人以后越来越重要的方向。

对于户外运动小镇,打造景点不是最重要的,卖东西才是最重要的。我以前93年也玩过登山,我记得93年的时候买冰镐要6700块,而普通的建筑用镐只要60多,大家只要玩过户外就会发现,只要与户外沾边的东西没有一个是便宜的。所以这种地方可以不依托大城市,因为更多的户外装备一定是依托在使用地,而不是在科研地。美国研究户外的中心城市既不在纽约,也不在洛杉矶,而是在犹他州盐湖城,美国滑雪巨头、户外巨头都设在这里。

 

非常典型的例子就是中国宁波的宁海。宁海位于浙江省东南沿海,是我国知名的 “步道振兴经济”的典范。该县依据自身特色,从09年开始打造了500公里长的健身步道,随着步道知名的提升,宁海旅游数据也极其漂亮。据统计,在2015年,宁海旅游接待人次达到1064万,旅游总收入达117亿,双双丰收。为什么效益如此好?因为它是游艇、滑艇、垂钓、登山、低空飞行等,六位一体的体现。其中最重要的是它发挥了浙江的一大优势,卖东西。宁海现在是中国的运动杖之乡,国家最大的手电筒生产基地,而且生产跑步机和户外炊具。宁海还把所有能串联的东西都串联起来,将其定位为国家级步道,叫做“千里走宁海”。

第三类:医养小镇

健康,现在是大家最关心的问题,也是最愿意花钱的地方。所以现在健康休闲已经上升到了国家十分关注的重点战略。医疗旅游,第一梯队是欧美,第二梯队是日本,现在连韩国印度新加坡都追上来了。我们能做的,是医养小镇。医养小镇,在国外是非常重要的医疗旅游综合体,把医疗和旅游结合起来,这是以后很大的发展方向,因为人相比于更加幸福,更愿意花钱去避免痛苦。

第四类:科创小镇

大众创新依然是我们国家的重要命题。科创小镇中真正能够把小镇结合起来的,叫做大众创业。大众创业中一个非常重要的词是“弱关系”。今天的创业者往往并不是最懂技术的人,却往往是最懂生活的人,而且他们的很多技术并不是在家里想出来的,而是跟人群互动出来的。比如美图秀秀,它不是很有技术含量的软件,却是很有人性的软件;发明美图秀秀的人,不一定是最懂科技的人,却一定是最懂人性的人。

科创小镇提出的核心逻辑,是和一起生活的人共同工作,和一起工作的人共同生活,这个逻辑在国外叫做商务社区城市。住在这里的人,别人都是你测试的小白鼠,同时你也要作为别人测试的小白鼠,一群人在这里进行互相的泛泛交往和互相孵化。比如美国加州硅谷门罗帕克,它就是高科技从业人员聚在一起的,生活热热闹闹的小镇。每天你在这里都会发布你的新产品,别人一定给你填一个测试用表,你也要给别人填测试用表。这就是一起工作的人共同生活,和一起生活的人共同工作的逻辑。这里也有各种各样的创意工坊来激发大家的创意。而且这里离未来更近,那些在传说中才能看到的生活机器人,下一代才能有的软件,都在这里先进行推广。因为这些人的接受度很高,对于新测试,这些人看得不是靠谱不靠谱,而是你只要有创新亮点,就会愿意接受这个测试,这点非常重要。

第五类:电影技术小镇

美国之所以电影很少出现问题,是因为它的产业链比中国多了一个环节,叫做预售市场和第三楼的技术。第三楼的技术是什么呢?当有一个片子出来的时候,不是直接拍好了拿去放,而是先拍很毛糙的初级片子,就是预拍摄,用第三楼这样的公司,把想拍的电影先拍出一个只有专业人士能看得懂的脚本,找一些很专业的观众进行测试,测试这些观众的反应,如果观众的反映好,就投钱。如果反映不好,就不投钱。预售制度就等于进行了一次战略测试,能大幅度化解电影行业的拍摄风险,在中国最缺乏这部分。而且电影除了拍摄制作,还需要宣发、交易、项目孵化等等的人才。所以它是电影技术和人才相交互的逻辑。

按照这个逻辑打造的华夏大厂影视小镇,就解剖了美国整个环节,把其中的前期孵化和后期制作的两大关键环节拿出来,引入了很多国内顶级的数字公司,还成立了倍视学院,一个专业级的影视的孵化学院,请来了美国的影视大师,培养影视专业人才。这个模式比去国外收购电影公司要靠谱得多,我们中国人可以很快学会这些东西,打造自己的造星工厂。现在已经有一些孵化项目,比如中国电影学院也在和这边合作,这个模式完全是按照美国电影预售和第三楼的模式做,这是中国第一个也是唯一个特别上路的电影小镇。其实只要上路之后会有很多东西可以做,但一定要首先解剖行业的游戏规则,而不是直接去盖厂子。

 

第六类:精工小镇

此类小镇是工匠精神的体现。大家可能没有注意,去年习大大接见了劳模,这是时隔36年后国家领导人第一次接见劳模。现在中国大学扩招,培养了一大批说的话惊天动地,干的活有心无力的人。其实中国更缺的,是高级技工。比如德国,四分之一的人读大学,四分之三的人读技校。精工小镇瞄准的是未来中国制造的主力军,核心不是产品,而是做产品的人。

这里面最核心的一个词是职业教育。比如江苏的太仓,它为什么叫做中国的德企之乡,最重要的就是它的健雄职业技术学院,而它是和德国合作的。大家要抓住一个心态逻辑,在中国办职高,很多孩子不愿意去是觉得这个东西没有地位。但如果你是和德国合办的,而且三年里有一年在德国上课的话,那就会觉得我是个小海龟了,一般人的心目中洋职高是要比土大专有含金量的。

最值得中国合作的是德国、瑞士。瑞士的钟表业,像拉绍德封已经是世界非文化遗产了,这种精工小镇的规划特点是,所有的楼都是规规矩矩排排坐。其实,欧洲的小镇都是很有肌理感的,只有中国的房子是排排坐。但所有的拉绍德封的钟表小镇都是排排坐,因为这种布局更适合所有工料的运输,能为工匠引入更稳定的天光,这是做钟表最重要的事。这种小镇的布局反映的就是精工精神。小镇还做了国际钟表博物馆和职业教育中心,有场内培训,也是大家买表的地方。在中国很多江苏浙江的小镇也可以走这条路。

第七类:金融小镇

陕西有灞柳基金小镇,浙江更多,在国外也有很多。但其实基金小镇的要求是最高的。在国外的金融小镇中,要求税收、风景、品质服务一个都不能少,比如普费菲孔,靠近苏黎士,而苏黎世是非常高级别的金融城市,要让苏黎世的很多精英愿意到郊区住,必须保证生活品质无差别。只有在这个逻辑之下,这个离苏黎士18公里的小镇才能做起来。

搞金融的人,对湖光山色的向往最强烈。金融小镇通过环境吸引人,通过人来吸引产业,一定不会通过产业吸引人。

做金融小镇最重要的不是盯紧硬件,而是人,因为金融业都是人脉产业,普费菲孔就聚集了世界级的顶级金融人才。做金融小镇首先要有很好的税收优惠,这些人非常关心个人的税率和赠予税、遗产税,与政府签订了很多协议;更重要的是金融小镇的地方风景秀丽,提供了很好的生活配套。对入住者意味着,是到金融城里进行拼杀,到这里进行休息。

 

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