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从核心大城市到产业小镇

来源:龙景园网原创 时间:2018-06-09 编辑:龙景园

如今业界已经达成共识的是,中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化,即从农村进入城市。第二阶段是大城市化,即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。
可如今随着各地地王频发,开发企业们又陷入了新的一轮迷惘。我们最近走访了十来个城市的地产商,普遍的感觉是在2016年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后,是前所未有的焦虑感。

旅游

要么就是拿不到地,要么就是刀口舔血的去拍地王。
业内有一种流行观点是,未来是大城市更新的时代。看看纽约、伦敦这些发达国家的核心大城市,都是进入到这个时代。这个观点没错,也符合常识。但这样的局势一旦到来,就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。稍有开发常识的朋友都会知道,如今在大城市做城市更新项目,面临的拆迁谈判、业态的腾挪、政府的规划审批都将无比繁琐,时间周期更为长久。最为重要的是,城市更新这样的微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。

有数据为例。
最新住建部的一组统计数据显示,十二五期间,中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20强房地产企业的市场占有率已经达到20%。这样恐怖的投资降幅和大企业的分食市场,意味着大多数房地产企业都必将面临着转型或者出局的局面。

面临着十三五的房地产局势,到底会如何?我们又该怎么办?
在下面的这篇研究文章里,我们将研究视角伸向国外。我们将研究新形势下的中国经济地理局势,从海外的产业变迁和城市发展经验来看,中国下阶段的房地产市场主流趋势会走向何方。
因此通过研究,我们得出了两个主要结论:一是核心城市的商业地产和住宅开发前景的不确定性都在增加,而从城市发展路径的角度看,核心城市向城市群发展的趋势明确,围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。二是我们从目前国内已有的旅游、休闲、养老等优秀小镇开发案例中总结出的小镇开发要点。一核心城市价格一波超越一波,地价超过楼价,几乎无以为继
近期朋友圈经常被刷屏的新闻之一,就是某个区域又拍出了新的地王。从今年上半年报成交数据来看,地王的土地宗数、总价创新高。尤其是二线城市土地价格涨幅惊人。而成交土地价格贵过周边房价,“面粉贵过面包“的现象更为普遍。
•根据CRIC数据显示,2016年上半年地王120宗,总价达到3189亿元。2016年上半年的地王宗数远高于同样地产热的2013年2009年以外,其成交金额更是远超过去年份。
•分城市地价的涨幅来看,15年至今的一、二线城市涨幅分别高达50%和70%以上,而三线城市相对较好,土地价格涨幅仅约10%。
•从总价前十的项目来看,比较其成交时楼板价与周边房价的比重,2016年至今的地王已经达到1.2。

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良好的经济增长背景、城市化、收入上升、国内外宽松的货币政策因素带了地产十余年的发展发展时期,关于未来房价走势,从来都是最热门的话题。房价是涨或跌,我们这里不作过多猜想,只是种种数据表明,一、二线核心城市无论从普通居民的消费承受能力还是产业布局上,其性价比都在降低。
在近两年经济转型、经济增长速度放缓的背景下,尤其是制造业等传统产业面临成本上升,盈利下降的困难境地,而不断上升的土地、房租成本使得盈利更加困难。一、二线城市的吸引力也将随之下降。
对于普通居民而言:下图是近3年一线城市/二/三的住房收入比。一线城市的住房收入比远高于其它城市。这只是一个平均值,要是细看北京、上海、深圳的数据,还要远高于此。

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料来源:WIND,复世投资整理

对于工商企业、地产企业而言:以零售为例,承载核心商圈重要价值的商业地产百货、购物中心表现持续低迷,高企的地价/租金使得实体经济难以承受。



图:全国50家/100家重点零售企业零售额当月同比%

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资料来源:WIND,复世投资整理

那么,当我们看到城市心中的商业也不行,住宅开发风险变大的时候,我们也会关注到旅游市场今年异常火爆,这里我们列出周边游市场数据,持续高增速,预计未来增速仍然在30%以上。或许,仅从这里火爆的需求看,周边旅游项目的开发,也是不错的选择。如果扩展到整个旅游来看,其增速也是不错的,今年华侨城在四川1200亿签下三大名镇的项目做文旅小镇、万达的旅游小镇等等,旅游项目的投资开发遍地开花。尤其是核心城市周边游小镇的开发热度极高。
图:2016-2018中国在线周边游市场预测

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资料来源:易观智库、广发证券发展研究中心

二中国城市新地理:产业布局从大城市走向大城市带
更进一步,从城市发展路径来分析这个问题。这一部分,我们通过麦肯锡对于国内城市群的总结、政策角度、以及长三角地区的具体案例来分析产业布局其实是在逐步促进“大城市带”的形成。
(1)麦肯锡城市群方法将中国城市分为22个城市群,每个城市群围绕1到2个中心城市发展。所有的卫星城距离1个中心城市不超过300公里,并且每个城市群的GDP都超过中国城市总GDP的1%。

地图

从这个图上,其实我们已经可以清晰地看到,从已经形成的格局来看,就是以22个核心城市为中心的22个城市产业群,每个围绕在核心城市周边的小城市大约十几个到几十个。
(2)从政策角度,在时隔37年之后,2015年12月,即在中央经济工作会议的同时,中央城市工作会议于北京召开。这是以中央名义召开的城市工作会议,也是历史上最高规格的城市工作会议,普遍被认为中国城市建设迎来拐点的标志性会议。根据会议精神,中央已经意识到:
“解决城市发展的关键所在是摒弃原有的以大城市为核心的城镇化发展体系,而是要以城市群为主体形态,科学规划城市空间布局,实现紧凑集约、高效绿色发展。要优化提升东部城市群,在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市。要强化大中小城市和小城镇产业协作协同,逐步形成横向错位发展、纵向分工协作的发展格局。”


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