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特色小镇两周年:当潮水退去,终知谁在裸泳

来源:网络文摘 时间:2018-08-20 编辑:龙景园

引导特色小镇健康良性发展成为官方共识,各地对特色小镇建设的支持开始走向务实。而遍布全国如此多的小镇如何落地,如何统筹产业发展,着实面临市场巨大的拷问。

自2016年7月,多部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》伊始,特色小镇已走过两年历程。

在这两年中,各地小镇井喷达 2000 余个,一时风头无匹。两年过后,特色小镇的虚火已然泄去,很多小镇开始进入务实阶段。但对彼时那些以「小镇」为幌跟风冒进的项目,又该如何收场?

做小镇需要时间,做产业更需耐心。面对纷涌的潮水,或可借势一时,但当潮水退去,才知道留下来的是什么。

本文为特色小镇的观察与研究成果。亦为两周年记。

01从孕育、鼓励、规范,逐步走向稳定

两年来,国家支持特色小镇政策达 17 个,但自去年底四部委规范文件严防房地产化,特色小镇主管部门变更为发改委以来,政策发布频率减少,原有住建部特色小镇也并未开始第三批的申请工作,相对于的,地方政府的细化政策开始落地。

政策趋于平缓,市场热度稍降

2018 年,国家部委未发布新政策,地方政策集中在土地等细化政策,趋向稳定、具体。此外,乡村振兴战略、田园综合体成新风口,部分企业转型乡村、农业,在特色小镇的项目提法上也发生了变化,种种原因造成特色小镇搜索热度微降。

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全国小镇增速放缓,单纯借名炒作现象减少

从数量上看, 2018 年以来特色小镇总量继续增加,但增速放缓,省级以上官方小镇(不含县区及企业项目类小镇)仅新增 200 余个,这与去年的大规模集中发布有关,当下诸多省份特色小镇正进入建设落实阶段;此外,特色小镇领域单纯借名炒作现象也有所减少。

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除了 2016-2017 年企业有明确发布「小镇目标计划」, 2018 年以来房企涉足小镇相对开始低调,但根据公开资料,碧桂园、华侨城、绿地、华夏幸福等企业特色小镇领域的布局速度仍然较快,从签约量上排在前列,这些企业相对来看都具较有优势的产业资源实力。

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02七成百强房企涉足小镇,进展尚在初期

根据公开信息统计,截止 2018 年 7 月,克而瑞房企销售排行榜 TOP100 中有 71 家涉足或参与特色小镇项目,累计涉及项目数量数百个,房企涉足特色小镇的数量最多,程度最深。

七成百强房企涉足特色小镇,产业业务纷纷独立

除了以单个或多个项目方式参与特色小镇建设之外,多家房企将小镇业务进行独立,成立专门小镇集团或事业部,如绿城小镇集团、碧桂园产城事业部、华夏幸福产业小镇集团、祥生小镇集团,深耕特色小镇领域。

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如果从业务上进行分析,这些独立部门或集团多承担企业产业、教育、健康、科技等多元化的使命,因此,从业务上看实际上超越了单纯的「小镇」概念,更合适的应该归为产业发展业务部门,这也说明房企能够从更宽阔的视角下看待特色小镇业务的本质。

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目前,房企获取小镇项目的主要方式以政府合作/招商为主,另一方面,房企在落地小镇项目时选择与拥有资源的企业(土地、产业等)合作也占据相当一部分比例,此外,凭借开发和资金实力,收并购等也是房企获取项目的一种方式。

房企特色小镇进展尚处于初期

克而瑞根据公开资料统计,房企当下公布的特色小镇项目 6 成为意向投资项目,签约类约 3 成,开始动工的部分尚不到 5% ,从大范围来看,房企特色小镇进展尚处于初期。

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同时,根据克而瑞实地调研反馈情况来看,企业可以通过政府招商,或与具有土地资源的地方企业合作,短时间内获得大量土地。但获得土地后,不少项目存在基础建设、产业培育让位于地产销售的现象。

03另辟蹊径,捆绑产业资源成拿地资本

由于政策调控、地价及市场竞争加剧,近两年,企业在招拍挂、收并购等方式之外,借助特色小镇名义通过捆绑资源拿地蔚然成风。

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房企嫁接优质产业资源能够在传统开发的基础上,带来工作机会和经济增长,因此,政府在出让土地时相对给予一定的优惠,使企业获取土地的成本降低。根据典型企业借助利用产业资源或 IP 拿地的公开资料可以看出,嫁接资源获取的土地价格平均是周边的 51% ,土地价格优势明显。

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总结下来,企业捆绑产业资源拿地的模式可以归结为以下几类——

文旅模式:整合IP资源,形成成熟的文旅产品体系向政府勾地,核心在于资源的稀缺性和可落地性,如华侨城文旅小镇。
大健康模式:整合/战略合作医疗资源,融入生态、养生、体育、文化等形成大健康产品体系,形成强强联合拿地的模式,如绿地康养产业。

科技产业模式:依托资金实力和产业资源整合能力,通过科技小镇概念拿地,但该模式进入门槛较高,如碧桂园科技小镇。
农业扶贫模式:响应乡村振兴战略,通过农业扶贫模式可获取农业流转用地,但目前尚未形成成熟的产品模块和盈利模式,如万达丹寨旅游城。

04融资环境趋紧,特色小镇 PPP 项目落地不佳


根据财政部 PPP 综合信息平台的数据进行的相关统计显示,一半特色小镇 PPP 项目仍处于项目识别阶段,特色小镇 PPP 入库项目落地率较低。一方面说明,前期特色小镇 PPP 项目良莠不齐,存在盲目上马的情况;另一方面,大量特色小镇 PPP 的建设发展存在变数,不能过于依赖 PPP 模式。

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特别是 2018 年以来,总体融资环境趋紧,同时,地方债务问题的暴露,使国家规范以政府和社会资本合作(PPP)项目发行债券融资,对 PPP 项目进行了一轮清理,经过规范,央企参与 PPP 被严控。未来,拥有运营经验的大型房企、文化旅游开发企业,作为特色小镇建设主体受欢迎程度会更高。


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